La destination de l’immeuble

Chaque copropriétaire (ou locataire) doit respecter la destination de l’immeuble précisée dans le règlement de copropriété afin de respecter la tranquillité de tous.
De nombreux règlements de copropriété contiennent une clause d’habitation bourgeoise : cela signifie que l’immeuble est réservé à l’habitation et éventuellement à des activités professionnelles libérales (ex : médecin, dentiste…) mais non à des activités commerciales.
Certains règlements autorisent les différentes activités commerciales mais peuvent prévoir des exclusions suivant la nature du commerce.
Dans tous les cas, l’activité libérale ou commerciale ne doit pas créer de nuisances. Pour éviter tout litige, en cas de règlement de copropriété muet ou incertain , il est conseillé de demander l’autorisation à l’assemblée générale.

L’utilisation des parties communes

L’utilisation des parties communes est généralement fixée dans le règlement de copropriété : elle concerne notamment l’étendage, les jardinières, les stores sur les balcons.

Chaque copropriétaire utilise librement les parties communes sous réserve de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Par exemple : ne pas encombrer d’objets personnels le couloir, respecter les règles de stationnement dans le parking.

Un copropriétaire ne peut pas annexer une partie commune (ex : combles) : il peut éventuellement l’acquérir suite à un vote de l’assemblée générale des copropriétaires.

Une copropriété a le droit de voter en assemblée générale le principe que le gardien assermenté puisse verbaliser le véhicule mal garé dans la copropriété.

Quand vous faites des travaux affectant les parties communes, vous devez respecter la sécurité et la destination de l’immeuble et ne devez pas causer de préjudice aux autres copropriétaires.
Vous devez obligatoirement demander l’autorisation à l’assemblée générale dans les conditions de majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire à la majorité des voix de tous les copropriétaires ou, à défaut de décision prise à cette majorité et sur convocation d’une nouvelle assemblée, à la majorité des voix de copropriétaires
présents ou représentés.

Si les travaux se traduisent par la création de nouveaux locaux privatifs aliénant les parties communes, il faut l’autorisation de l’assemblée générale à la double majorité de la loi, c’est-à-dire la majorité des copropriétaires représentant au moins les 2/3 des voix.

Pour les gros travaux, l’assemblée générale peut demander la souscription d’une assurance dommages-ouvrages. L’assemblée peut demander que les travaux soient faits sous la surveillance d’un architecte.

L’utilisation des parties privatives

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires, mais il peut réglementer l’usage des parties privatives pour assurer le respect de la destination de l’immeuble et la défense des intérêts collectifs des copropriétaires.

Chaque copropriétaire doit utiliser ses parties privatives sans gêner anormalement les autres habitants de l’immeuble.

Bruit excessif et répété

Un copropriétaire ne peut s’exonérer de sa responsabilité en invoquant le manque d’isolation de l’immeuble.

Utilisation du toit-terrasse

Le copropriétaire qui a la jouissance du toit-terrasse ne doit pas, par exemple, surcharger la terrasse par des plantations ou créer des infiltrations par un arrosage excessif.

Balcons et fenêtres

Le règlement de copropriété peut interdire l’accrochage de pots de fleurs à l’extérieur des balcons ou des fenêtres ; si cette interdiction n’y figure pas, vous êtes quand
même responsable en cas d’accident.

Travaux dans les parties privatives

En réalisant des travaux dans ses parties privatives, un copropriétaire ne doit pas créer de dégradations aux parties privatives d’un autre copropriétaire ou aux parties communes sous peine d’être poursuivi devant le tribunal pour remise en état ou dommages et intérêts. Si vous décidez de changer le revêtement de votre sol (exemple : parquet à la place d’une moquette), vous ne devez pas accroître l’intensité des impacts perçus même si les normes sonores ont été respectées.
De même les travaux importants réalisés dans les parties privatives ne doivent pas porter atteinte à la solidité de l’immeuble (ex : suppression d’un mur porteur). Ces travaux doivent être effectués par un professionnel possédant une assurance responsabilité.

Le règlement de copropriété ou l’assemblée générale des copropriétaires peuvent vous imposer l’assistance d’un architecte. Si les travaux sur une partie privative modifient l’aspect extérieur de l’immeuble (ex : fermeture d’une terrasse), vous devez demander l’autorisation à l’assemblée générale des copropriétaires.

Pose d’une antenne parabolique

• Vous êtes copropriétaire
Pour éviter tout litige avec votre voisinage, vous devez demander l’autorisation aux copropriétaire d’installer une antenne sur votre balcon ou sur le toit de l’immeuble. La décision se vote à la majorité de l’article 25 de la Loi du 10 juillet 1965 (majorité des voix de tous les copropriétaires et à défaut, la majorité des voix des copropriétaires présents et représentés)
La copropriété ne peut s’y opposer, quelles que soient les dispositions du règlement de copropriété sauf :
• pour motif sérieux et légitime (ex : préjudice esthétique, dégradation du balcon),
• dans la mesure où une antenne collective permet de recevoir les programmes souhaités.

En cas de refus, elle doit saisir le juge d’instance dans les 3 mois de la réception de la demande. A défaut, le copropriétaire peut installer l’antenne.

• Vous êtes locataire
Avant de procéder aux travaux vous devez informer votre propriétaire et le syndic par lettre recommandée avec accusé de réception en joignant un descriptif des travaux.
Le courrier doit indiquer la liste des chaînes dont la réception sera obtenue. Le copropriétaire doit demander l’autorisation à l’assemblée générale en cas de refus, voir ci-dessus.

Les recours amiables

En cas de trouble de voisinage prouvé, vous devez en informer le syndic de copropriété qui est tenu de faire respecter le règlement de copropriété.
Il doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à l’auteur du trouble.
Si le problème ne se résout pas rapidement, d’autres solutions sont possibles.

Si votre voisin, auteur de troubles de voisinage, est locataire : écrivez-lui pour lui demander de faire cesser le trouble. A défaut d’obtenir satisfaction, écrivez à son propriétaire qui peut être tenu pour responsable. Le propriétaire selon la gravité du trouble, peut menacer son locataire de congé en fin de bail pour motif légitime et sérieux (Loi du 6/7/89)
Si plusieurs personnes se plaignent du trouble, faites établir une pétition.
Le propriétaire doit vérifier annuellement que son locataire a une assurance multirisque habitation, qui jouera en cas de dégâts causés aux voisins, notamment dégâts des eaux; à défaut, le propriétaire peut être tenu responsable à la place de son locataire non assuré.

Les recours devant le tribunal

Les actions collectives du Syndicat des copropriétaires (ensemble des copropriétaires)

Le syndicat a qualité pour agir en justice :
• contre des copropriétaires notamment en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. (Exemple : démolition d’une construction édifiée par un copropriétaire sur une partie commune),
• contre un tiers pour des troubles collectifs subis par la copropriété (Exemple : trouble de voisinage causé par un dancing aux copropriétaires d’un immeuble.)

Le syndic de l’immeuble ne peut agir qu’avec l’autorisation de l’assemblée générale donnée à la majorité des voix des copropriétaires présents et représentés. Cette autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement d’impayés.

Les actions individuelles des copropriétaires

Tout copropriétaire peut saisir individuellement le tribunal pour défendre ses intérêts à condition de justifier d’un préjudice personnel. Ex : bruit, odeur, vue supprimée.

Tout copropriétaire justifiant d’un préjudice et ayant voté contre une décision d’assemblée générale ou s’étant abstenu, peut attaquer cette décision dans les deux
mois suivant le procès-verbal de l’assemblée générale.
Le tribunal de grande instance est seul compétent et l’assistance d’un avocat est obligatoire.