Les deux voisins peuvent établir une convention écrite pour déroger à ces règles; cette convention doit être établie par notaire et publiée au bureau des hypothèques pour être opposable aux tiers.

Les ouvertures réglementées sont :

• les jours : ce sont des ouvertures fermées par un verre dormant qui laisse passer le jour mais ni l’air ni le regard.

• les vues : ce sont des ouvertures fixes ou ouvertes (portes, fenêtres) qui peuvent laisser passer l’air, la lumière et le regard.

La réglementation des jours – art. 675 – 676 – 677 du code civil

Si le mur de votre maison est mitoyen, vous ne pouvez pratiquer de jour sans le consentement du voisin, même à verre dormant.

Si le mur est séparatif mais n’est pas mitoyen : il n’y a pas de distance minimale à respecter par rapport au terrain voisin mais les jours ne peuvent être établis qu’à 2,60 m du sol de la pièce que l’on veut éclairer si elle est au rez-de-chaussée, à 1,90 m du sol si la pièce est en étage. Dans un escalier la hauteur se calcule à partir de la marche la plus haute. Ces jours doivent être à verre dormant c’est-à-dire à verre fixe et opaque.

Que faire si votre voisin crée un jour illégalement ?
Vous devez intenter une action devant le tribunal de grande instance avec l’assistance d’un avocat pour demander la mise en conformité du jour. Cette demande peut être faite même si le jour existe depuis plus de 30 ans.

La réglementation des vues

Vous ne pouvez pas, ans l’accord de votre voisin, pratiquer des ouvertures dans un mur mitoyen.

Vues droites – art. 678 – 680 du code civil

Si vous effectuez une ouverture dans le mur de votre maison, vous devez laisser une distance de 1,90m depuis le parement extérieur du mur où l’ouverture se fait jusqu’à la limite séparative des 2 propriétés.
Si vous construisez un balcon, une terrasse, la distance de 1,90m se calcule depuis l’extrémité de la terrasse ou du balcon jusqu’à la ligne séparative.

Vues obliques ou par côté – art. 679- 682 – du code civil

Vous devez laisser une distance de 0,60m qui se calcule comme les vues droites.

Que faire si votre voisin crée une vue illégalement ?
Vous devez saisir le tribunal de grande instance pour demander la suppression de l’ouverture. L’assistance d’un avocat est obligatoire ; attention : suivant les tribunaux, certaines décisions exigent la suppression des ouvertures irrégulières; d’autres décisions ordonnent des aménagements, d’autres enfin ne condamnent qu’à des dommages et intérêts. Vous avez un délai de 30 ans pour le faire. Passé ce délai, votre voisin bénéficie d’une servitude de vue que vous ne pouvez plus faire supprimer.*

Dans un lotissement, référez-vous au cahier des charges ou au règlement du lotissement.

Si ces documents sont muets, c’est le code civil qui s’applique (voir ci-dessus).