Le désenclavement – art. 682 du code civil

Le droit de passage en cas d’enclave

Le propriétaire d’un terrain nu ou bâti qui n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante est dit enclavé : il peut réclamer à ses voisins un droit de passage. Le droit de passage peut aussi être demandé pour une exploitation agricole, industrielle ou commerciale, pour la création de constructions ou d’un lotissement.
Ce droit disparaît si le propriétaire est responsable de l’enclavement.
Ce droit n’est pas ouvert au locataire qui doit obligatoirement passer par son propriétaire.

De même lorsque l’enclave résulte de la division volontaire d’une propriété par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat (donation…), le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de cette division sauf si le passage est impossible sur ces terrains. (art. 684 du code civil)

La réalisation du passage – art. 683 du code civil

Il doit être tracé du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique. Toutefois, un tracé plus long peut être retenu s’il cause moins de dommage à celui qui subit la servitude de passage. Le propriétaire du fonds qui supporte la servitude de passage peut demander une indemnité proportionnée au dommage qu’il subit. (elle peut se calculer à partir du prix du m2 de terrain).

En cas d’accord, il est conseillé de fixer par acte notarié les modalités du droit de passage. Le bénéficiaire du droit de passage ou celui qui le subit garde le droit de demander ultérieurement une modification du droit de passage si un intérêt le justifie.

En cas de désaccord sur le tracé et sur l’indemnité, il faut saisir le tribunal de grande instance pour la désignation d’un expert, qui tiendra compte de la situation des lieux et des éventuels dommages que devra supporter le voisin.
Pour saisir le tribunal, l’avocat est obligatoire.

Le bénéficiaire du passage doit l’aménager et l’entretenir à ses frais, sauf si un acte notarié ou un jugement prévoit le contraire.

Le propriétaire du fonds qui subit le passage peut poser une clôture le long du passage de chaque côté ou y faire édifier un mur ou même le fermer à condition de ne pas gêner abusivement l’exercice du droit de passage et de ne pas en rendre l’exercice plus incommode.

Aucun des deux propriétaires ne doit encombrer le passage (par exemple : en garant des voitures).

La prescription

Si vous utilisez depuis 30 ans un même passage, vous n’avez pas acquis pour autant une servitude de passage. Vous devrez saisir le tribunal de grande instance pour l’obtenir.
Par contre, le tracé, la largeur, qui se prescrivent par 30 ans, ne pourront pas être modifiés. (art. 685 du code civil).
Vous avez un droit de passage chez votre voisin et vous ne l’utilisez pas pendant 30 ans : vous perdez votre droit même s’il a été établi par acte notarié ou jugement.

Le tour d’échelle

Vous êtes propriétaire d’une maison édifiée sur ou près de la limite séparative du terrain voisin, et vous ne pouvez effectuer des travaux (mur, façade, toit) qu’en passant chez le voisin : vous bénéficiez du droit du tour d’échelle.

Les conditions du tour d’échelle

Les travaux à faire doivent être indispensables.
Ces travaux doivent concerner une construction existante.
Vous devez être dans l’impossibilité absolue de faire les travaux depuis chez vous. La durée du droit de passage est strictement limitée au temps nécessaire à la réalisation
des travaux.

Obtention du droit de tour d’échelle

Vous devez demander amiablement à votre voisin l’autorisation de passer sur sa propriété. En cas de refus, adressez-lui une lettre recommandée avec accusé de réception. Si votre voisin persiste dans son refus, faites-lui adresser par huissier une sommation, puis saisissez le tribunal de grande instance en référé par avocat.

Votre voisin sera en droit de vous demander une indemnité si vous causez des dégâts sur sa propriété ou si les travaux sont de longue durée.