La clôture d’un terrain

La construction de la clôture privée – art. 647 du code civil

Vous avez le droit de clôturer votre terrain à la limite de votre propriété, c’est-à-dire sans empiéter sur le terrain du voisin : cette clôture est privative. Cependant vous avez certaines obligations à respecter :

• La hauteur de la clôture est réglementée par la mairie. La hauteur maximale est de 2m. En principe, la construction de clôture est soumise au régime de « déclaration préalable » : la mairie peut vous imposer certains matériaux.

• Si votre voisin bénéficie d’un droit de passage, vous ne pouvez pas l’entraver en clôturant.

La construction de la clôture mitoyenne – art. 663 du code civil

Vous pouvez contraindre votre voisin à contribuer à la construction d’une clôture mitoyenne faisant séparation de vos maisons, cours et jardins. Cette clôture est construite à frais communs.
Soit votre voisin est d’accord : vous devez consulter les règlements d’urbanisme auprès de votre mairie qui vous indiquera la hauteur et la nature de la clôture à respecter, ou vous référer aux usages. La hauteur est limitée à 2m.
A défaut, la hauteur est fixée par le code civil : au moins 3,20m dans les villes de 50 000 habitants et plus, 2,60m dans les autres. Faites établir à deux des devis; mettez-vous d’accord sur le type de clôture : mur, grillage, palissade, haie en respectant les règles d’urbanisme. Une fois le devis choisi, signez-le ensemble. Les frais seront partagés par moitié sauf accord différent.
Soit votre voisin refuse : vous devez saisir le Tribunal de Grande Instance pour le contraindre. Vous devrez prendre un avocat. Le mur sera construit à cheval sur la limite séparative des propriétés : vous et votre voisin aurez des droits et obligations sur ce mur mitoyen (voir ci-dessous) Cette réglementation ne s’applique pas au lotissement : consultez le cahier des charges du lotissement.

Le mur mitoyen

La mitoyenneté du mur – art. 653 du code civil

Vous avez acquis une propriété déjà clôturée. Il est important de savoir si les clôtures séparant les propriétés sont privatives ou mitoyennes :

• Est présumé mitoyen le mur qui sépare deux cours, deux jardins, ou une cour et un jardin.
Mais si un acte notarié (vente, partage, donation, convention ou un jugement) attribue le mur à un seul des deux voisins, le mur n’est plus présumé mitoyen : il est privatif.

• Le mur sépare deux bâtiments.
Il est présumé mitoyen si les 2 bâtiments sont de même hauteur. Dans le cas contraire, il est présumé mitoyen jusqu’à l’héberge, c’est-à-dire jusqu’à la limite de la maison la moins élevée.

• Le mur de soutènement
Le mur soutient les terres du terrain supérieur. Il est présumé appartenir au propriétaire de ce terrain, car il sert à empêcher que la terre ne tombe sur le terrain inférieur. Mais si le mur soutient la terre du terrain supérieur et sert de clôture en cachant la vue de la propriété du bas: il est présumé mitoyen, car il profite aux deux voisins.

• Le mur d’une maison faisant limite séparative avec le jardin ou la cour d’un voisin est présumé appartenir au propriétaire de la maison.

• Est présumé non mitoyen le mur qui se termine par une pente d’un seul côté : dans ce cas, il est présumé appartenir au propriétaire du terrain vers lequel est orientée la pente. En revanche, si le mur se termine par deux pentes, il est présumé mitoyen.

• La prescription trentenaire (art 2262 du code civil) : Un voisin qui exerce pendant 30 ans sans interruption la possession d’un mur mitoyen (en le réparant et l’entretenant) peut en revendiquer la propriété privative si le voisin n’a jamais réagi durant cette période. Inversement un voisin se comporte pendant 30 ans comme si le mur séparatif était mitoyen (ex. : en adossant une construction) sans que l’autre ne réagisse : il peut revendiquer la mitoyenneté de ce mur même s’il était propriété privée du voisin. En cas de conflit entre un titre de propriété et l’utilisation pendant 30 ans, c’est la prescription trentenaire qui l’emporte.

L’acquisition du mur mitoyen – art. 661 du code civil

Votre voisin a construit son mur en limite de votre propriété. Il est propriétaire du mur et ne peut pas vous obliger à acheter la mitoyenneté ; par contre, vous avez le droit d’acheter la mitoyenneté du mur : votre voisin ne peut pas s’y opposer.

• Si les deux voisins sont d’accord pour l’achat de la mitoyenneté : l’acquéreur doit rembourser au propriétaire du mur la moitié de la valeur du mur au jour de la demande et la moitié de la valeur actuelle au sol. Il convient de faire établir un acte notarié pour que l’acquisition soit opposable aux héritiers ou acquéreurs de l’un ou l’autre fonds ; les frais notariés incombent à l’acquéreur.

• Si les deux voisins ne sont pas d’accord : celui qui veut acquérir la mitoyenneté doit saisir le Tribunal de Grande Instance et doit justifier qu’il en tire profit. L’assistance d’un avocat est obligatoire.

Les droits sur le mur mitoyen

• Pour appuyer un ouvrage, chacun peut placer des poutres et solives dans l’épaisseur du mur mitoyen en laissant un espace de 5,4 cm du côté du voisin. (art. 657 du code civil)
Vous devez, au préalable, demander l’accord par écrit de votre voisin. Si ce dernier refuse, vous devez faire désigner un expert par le tribunal de grande instance. Celui-ci dira si l’adossement est nuisible ou non à la solidité du mur ou aux droits du voisin.

Attention : selon les communes, vous ne pouvez pas adosser de construction contre le mur mitoyen même avec accord du voisin car il y a des règles de distance à respecter : renseignez-vous au service de l’urbanisme de votre mairie.

• Chacun peut planter en espalier contre le mur mitoyen des arbres, arbustes, arbrisseaux (art. 671 du code civil). Vous n’avez pas de distance à respecter ni besoin de
l’accord du voisin mais attention : ces plantations ne doivent pas dépasser le sommet du mur.

• Chacun peut exhausser le mur mitoyen (art. 658 – 659 – 660 du code civil) sous réserve du respect des règles d’urbanisme. Vous n’avez pas besoin de l’accord du voisin.
L’exhaussement peut se faire soit à cheval sur le mur, soit sur toute la largeur, soit sur la moitié du mur. Vous devez payer seul la dépense pour surélever. Vous devez en outre payer seul les frais d’entretien de la partie du mur exhaussé et rembourser au propriétaire voisin toutes les dépenses rendues éventuellement nécessaires à ce dernier par l’exhaussement. Si le mur mitoyen existant n’est pas en état de supporter la surélévation, vous devez faire reconstruire entièrement à vos frais le mur mitoyen. Vous pouvez exhausser le mur mitoyen à condition toutefois de ne pas créer de nuisance à votre voisin : par exemple une perte d’ensoleillement. Le mur exhaussé ne doit pas dépasser 2m.
Vous êtes seul propriétaire de la partie du mur surélevé : votre voisin peut acquérir la mitoyenneté de cette partie (voir ci-dessous)

Les obligations sur le mur mitoyen

• Chacun doit contribuer à la réparation et, si nécessaire, à la reconstruction d’un mur mitoyen à frais partagés. Si le mur n’est que partiellement mitoyen, les frais sont répartis à proportion des droits de chacun. (art. 655 du code civil).

N’effectuez pas la réparation sans l’accord de votre voisin car celui-ci pourrait refuser de participer à la dépense.

Par contre, celui qui endommage le mur doit supporter la totalité de la réparation.

• Abandon de la mitoyenneté (art. 656 du code civil) : Il est possible d’abandonner son droit de mitoyenneté pour ne plus contribuer à l’entretien du mur, sauf si le mur mitoyen soutient votre bâtiment ou présente un avantage particulier pour vous (exp : soutien de terre). Si vous voulez renoncer à la mitoyenneté, adressez à votre
voisin un courrier recommandé avec accusé de réception.

• L’un des voisins ne peut, sans le consentement de l’autre, ouvrir dans un mur mitoyen aucune fenêtre, porte ou pratiquer une ouverture à verre dormant.
Cette interdiction concerne aussi les portes. Si vous sollicitez l’accord de votre voisin, demandez un écrit. (art. 675 du code civil).

Les autres clôtures

D’autres types de clôture que le mur peuvent séparer deux fonds : (art. 668 – 669 – 670 du code civil)
• des haies
• des talus
• des fossés
• des treillages, grillages et palissades…
La présomption de mitoyenneté (voir plus haut) concerne ces clôtures.

Le voisin d’une haie mitoyenne, donc à cheval sur la limite séparative, peut la détruire de son côté à condition de construire un mur à la place. Dans ce cas, le mur est privatif et le voisin peut acquérir la mitoyenneté. La clôture mitoyenne doit être entretenue à frais partagés.

Les produits (fruits, fleurs, bois) doivent être partagés par moitié entre les voisins.

Le bornage

Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais commun. (art. 646 du code civil).
Le bornage consiste à fixer définitivement la ligne séparative de deux propriétés par des marques apparentes appelées bornes, si vous ne connaissez pas la limite exacte entre votre propriété et celle du voisin.
Le bornage est effectué soit à l’amiable soit dans le cadre d’une procédure devant le tribunal.

Le bornage amiable

Vous et votre voisin devez choisir d’un commun accord un géomètre-expert. Les honoraires du géomètre sont partagés entre voisins. Ils sont libres.
A partir des documents fournis (titres de propriété – plans – documents cadastraux) et après expertise en présence des deux parties, le géomètre dressera un procès-verbal de bornage qui doit être signé par les deux voisins; ce procès-verbal est un acte définitif.

Vous devez le faire enregistrer auprès d’un notaire, afin de le faire publier au bureau des hypothèques pour être opposable à tous (héritiers, acquéreurs…)

Le bornage judiciaire

Si votre voisin refuse votre demande de bornage, vous devez saisir le tribunal d’instance du lieu des propriétés.
L’action est imprescriptible : vous pouvez l’engager à tout moment. L’assistance d’un avocat n’est pas obligatoire ; vous pouvez saisir le tribunal par l’intermédiaire d’un huissier. Vous devez fournir au tribunal toutes pièces justifiant des limites de votre propriété. (Les documents cadastraux ne constituent qu’une simple présomption de propriété).
Le tribunal désigne un géomètre-expert qui procède au bornage. Le tribunal est libre de partager les frais de bornage entre voisins ou de les imputer au propriétaire qui a refusé à tort un bornage amiable. Pour ne pas être contestable par d’autres voisins, vous devez faire publier le jugement à la conservation des hypothèques, sans qu’il soit nécessaire de passer par un notaire.

Les conséquences du bornage

Le procès-verbal de bornage amiable ou judiciaire vaut titre définitif. A partir du moment où il est enregistré à la conservation des hypothèques, il ne peut plus être annulé ou rectifié. Si après bornage, il apparaît que vous avez empiété sur le terrain de votre voisin, vous avez plusieurs solutions :

• vous proposez à votre voisin d’acheter sa parcelle,
• vous demandez une servitude de passage à votre profit moyennant une indemnité pour votre voisin.
Si aucun arrangement amiable n’est possible, votre voisin peut exiger la remise en état éventuelle de son terrain (arrachage d’arbres, destruction d’un bâtiment…). Si des bornes disparaissent, vous pouvez en poser de nouvelles en vous appuyant sur le procès-verbal amiable ou judiciaire.